Gentile Cliente,
con la presente Circolare desideriamo informarLa delle importanti novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 in materia di locazioni brevi, operative a decorrere dal periodo d’imposta 2026.
Le modifiche incidono in modo significativo sia sul regime fiscale applicabile, sia sulla presunzione di esercizio di attività d’impresa, con conseguenze rilevanti in termini di imposte dirette, IVA e adempimenti amministrativi.
- Presunzione di esercizio di attività d’impresa
A partire dal 1° gennaio 2026, la normativa prevede che la destinazione alla locazione breve di più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta comporti la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.
In tal caso, non è più possibile applicare la cedolare secca e i redditi prodotti assumono natura di reddito d’impresa.
Resta fermo che:
- la presunzione riguarda esclusivamente le locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni);
- le locazioni ordinarie (4+4, 3+2, uso turistico oltre 30 giorni) non rilevano ai fini del conteggio.
- Regime fiscale delle locazioni brevi fino a 2 immobili
Nel caso in cui il contribuente conceda in locazione breve non più di 2 appartamenti, resta possibile l’opzione per la cedolare secca, con le seguenti aliquote:
- 21% su un solo immobile, individuato dal contribuente in dichiarazione dei redditi;
- 26% sul secondo immobile concesso in locazione breve.
Non è invece consentita l’applicazione della cedolare secca qualora venga locato in forma breve anche un terzo appartamento, in quanto l’attività rientra nell’ambito del reddito d’impresa.
- Superamento della soglia dei 2 appartamenti
Nel caso di locazione breve di 3 o più appartamenti, il contribuente è tenuto a:
- aprire la partita IVA;
- iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio;
- determinare il reddito secondo le regole del reddito d’impresa;
- adempiere agli obblighi previdenziali con iscrizione alla gestione IVS commercianti.
Alla luce delle novità introdotte, la invitiamo, se interessato, a verificare attentamente la propria posizione, in particolare in vista della programmazione delle locazioni per il 2026.